Combien faut-il pour acheter en Suisse ? Les deux chiffres qui décident tout
Devenir propriétaire en Suisse, ce n'est pas une question de chance : c'est une question de deux chiffres. Les banques ne regardent presque que ça. Une fois que vous les comprenez, vous savez exactement où vous en êtes, et ce qu'il vous reste à réunir.
Voici le calcul complet, sans jargon : ce qu'il vous faut en fonds propres, et le revenu nécessaire pour que la banque dise oui (la capacité financière).
À retenir
- Fonds propres : 20% du prix. Dont au moins 10% « durs » (épargne, 3e pilier, donation), les 10% restants pouvant venir du 2e pilier (LPP).
- Capacité : la règle des 33%. Vos charges théoriques (calculées à un taux fictif d'environ 5%) ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut.
- Prévoyez les frais en plus. Notaire et droits de mutation (3% à 5% selon le canton) ne sont pas couverts par le 2e pilier : il faut du cash à côté.
Chiffre n°1 : les fonds propres (la règle des 20%)
Pour un bien que vous habitez, la banque finance au maximum 80% du prix par une hypothèque. Les 20% restants, c'est vous qui les apportez. Sur un bien à 800'000 CHF, cela fait 160'000 CHF de fonds propres.
Mais tous les fonds propres ne se valent pas. La règle se découpe en deux moitiés :
- Au moins 10% « durs ». Cette première moitié doit venir de sources « solides » : votre épargne, votre 3e pilier (3a), une donation ou un héritage. Le 3a compte comme fonds propres durs, ce qui en fait un excellent outil pour préparer un achat.
- Jusqu'à 10% via le 2e pilier. La seconde moitié peut provenir de votre caisse de pension (LPP), soit par retrait, soit par mise en gage (nantissement).
| Part | D'où ça vient | Obligatoire ? |
|---|---|---|
| 10% « durs » | Épargne, 3e pilier, donation, héritage | Oui, sans LPP |
| 10% complémentaires | 2e pilier (LPP), retrait ou nantissement | Peut compléter |
Point clé à ne pas rater : vous ne pouvez pas financer les 20% uniquement avec votre 2e pilier. Les 10% durs doivent exister en dehors de la LPP. Et le 2e pilier est réservé à votre résidence principale : interdit pour une résidence secondaire ou un bien locatif.
Chiffre n°2 : la capacité financière (la règle des 33%)
Avoir l'apport ne suffit pas. La banque vérifie ensuite que vous pouvez porter le crédit dans la durée. C'est la capacité financière, et elle obéit à une règle simple : vos charges théoriques ne doivent pas dépasser un tiers (33%) de votre revenu brut.
« Théoriques », car la banque ne calcule pas avec le taux d'intérêt réel du moment. Elle applique un taux fictif d'environ 5% (pour vérifier que vous tiendriez même si les taux remontaient), auquel elle ajoute les frais d'entretien (environ 1% de la valeur du bien) et l'amortissement.
Concrètement, pour un bien à 800'000 CHF (hypothèque de 640'000 CHF) :
- Intérêts théoriques : 5% de 640'000 = 32'000 CHF/an
- Entretien : 1% de 800'000 = 8'000 CHF/an
- Amortissement (2e rang) : environ 8'000 CHF/an
- Total des charges : ~48'000 CHF/an
Pour respecter la règle des 33%, il faut donc un revenu brut d'environ 145'000 CHF par an. En dessous, la banque refuse, même si vous avez l'apport. Ce sont des ordres de grandeur : le calcul exact varie selon la banque et le bien.
N'oubliez pas les frais d'achat
Les 20% de fonds propres, ce n'est pas tout. À l'achat s'ajoutent les frais de notaire et droits de mutation : comptez 3% à 5% du prix selon le canton. Et surtout : le 2e pilier ne les couvre pas. Ils doivent être payés avec du cash disponible.
Sur notre bien à 800'000 CHF, prévoyez donc 24'000 à 40'000 CHF supplémentaires, en plus des 160'000 CHF de fonds propres. C'est l'erreur classique du primo-accédant : calculer les 20% pile, et se retrouver court le jour de la signature.
Comment constituer (ou compléter) vos fonds propres
Si l'apport n'y est pas encore, plusieurs leviers existent, à activer tôt :
- Le 3e pilier (3a). C'est l'outil le plus efficace pour se constituer des fonds propres durs, tout en réduisant vos impôts chaque année. On a expliqué comment bien le placer ici : 3e pilier : compte bancaire ou fonds de placement ?. Et si vous avez des années « en retard », vous pouvez les rattraper : Rachat du 3e pilier : comment rattraper vos années.
- Le 2e pilier (LPP). Retrait ou nantissement pour la tranche complémentaire. À manier avec attention : un retrait réduit votre future rente et votre couverture.
- Une donation ou un héritage. Comptent comme fonds propres durs, sous réserve de justificatifs.
L'exemple complet, d'un coup d'œil
Pour un appartement à 800'000 CHF :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Fonds propres (20%) | 160'000 CHF |
| dont « durs » (min. 10%) | 80'000 CHF |
| dont mobilisables via LPP | jusqu'à 80'000 CHF |
| Frais d'achat (3 à 5%, en cash) | 24'000 à 40'000 CHF |
| Hypothèque (80%) | 640'000 CHF |
| Revenu brut nécessaire (règle des 33%) | ~145'000 CHF/an |
Voilà, en une image, ce que « acheter en Suisse » demande vraiment. Rien d'insurmontable, mais rien à improviser : ce sont des montants qui se préparent des années à l'avance.
Questions fréquentes
Combien de fonds propres faut-il pour acheter en Suisse ? Au minimum 20% du prix d'achat, dont au moins 10% de fonds propres « durs » (épargne, 3e pilier, donation), les 10% restants pouvant venir du 2e pilier.
Puis-je acheter uniquement avec mon 2e pilier ? Non. Les 10% « durs » doivent exister en dehors de la LPP. Le 2e pilier ne peut financer que la moitié des fonds propres, et uniquement pour une résidence principale.
Quel revenu faut-il pour obtenir l'hypothèque ? La banque applique la règle des 33% : vos charges théoriques (taux fictif d'environ 5% + entretien + amortissement) ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Pour un bien à 800'000 CHF, comptez environ 145'000 CHF de revenu annuel.
Le 2e pilier couvre-t-il les frais de notaire ? Non. Les frais d'achat (3% à 5% selon le canton) doivent être payés avec des liquidités disponibles, en plus des 20% de fonds propres.
Le 3e pilier compte-t-il comme fonds propres ? Oui, et comme fonds propres « durs ». C'est l'un des meilleurs outils pour préparer un achat, car il réduit aussi vos impôts pendant la phase d'épargne.
Sources
- UBS, « Financement immobilier : combien faut-il de fonds propres ? » : règle des 20% (dont 10% durs), répartition 1er rang (65%) et 2e rang (65 à 80%, amortissable).
- UBS, « Hypothèque et capacité financière » : règle des 33%, taux théorique d'environ 5%, charges d'entretien et amortissement.
- Raiffeisen, « Encouragement à la propriété du logement (EPL) » : usage du 2e et 3e pilier pour les fonds propres, retrait ou nantissement, restriction à la résidence principale.
Chiffres et règles vérifiés le 1er septembre 2026. Les exigences varient selon la banque et le canton et peuvent évoluer : faites établir un calcul personnalisé avant tout engagement. Information générale, pas un conseil en financement personnalisé.